发布时间：2017-05-31 文章来源： 作者1： 调研处
一、目前郑州市城中村改造项目中存在的现状
城中村改造项目（以下简称“城改”），一直是城镇化建设过程中的热议话题，因为其不仅密切影响着千千万万购房者与本地村民、市民的生活，而且牵动着城市整体规划与发展的宏观经济系统。
随着郑州城改的不断推进，“郑州城改模式”即开发商提前进场、定向拿地、底价成交、返还成本的合作模式日臻成熟。这一合作模式，由开发商出资、出力负责拆迁和安置补偿，并承担回迁房和公共基础设施建设（即土地的一级开发）。做为开发商进行土地一级开发的补偿，政府会确保参与一级开发的开发商以土地竞拍底价获得土地二级开发权，从而通过二级市场开发、销售收回成本。除此之外，开发商通过竞拍底价获得土地二级开发权后，政府会把60%左右土地出让金做为安置费、公共基础建设费返还给开发商。
“郑州城改模式”实施近十年来，政府与开发商之间形成了良好的合作默契，为郑州城改规范有序进行做出了重要贡献。提高了郑州市财政资金的使用效率，提高了城改开发商的积极性，加速了城改项目的进度，并对郑州市房价稳定起到了一定的作用，实现了政府、开发商、村民和市民、购房者多方共赢的局面。
但随着2016年7月，石榴置业集团（原K2地产，以下简称“K2”）旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司通过加价竞拍获得高新区石佛村城改72号地，从负责城改开发的地产开发商手中“抢到”此块土地，由此打破了郑州多年的行规，破坏了具有郑州特色的城改模式。
在此前后“K2”陆续参与郑州东赵、洋槐村、新庄等城改用地网拍，结果导致这些地块未能以底价成交，原一级开发商加价才获得土地二级开发权。2016年12月因“K2”将参与郑州7宗土地竞拍，十几家城改项目的开发商上街维权，引发行业和市民的关注。
二、“郑州城改模式”被破坏后所引发的问题
1.对于一级开发商，是严重的资金与信心损失。由于城改一级开发需要组织实施拆迁、补偿、支付过渡费、建设安置房等一系列工作，在每个城中村改造项目中，一级开发商一般需提前3年介入，前期各种投入大多不低于10亿元，这需要投入大量的资金和精力。一级开发商获得土地二级开发权后的二级开发和销售，是开发商收回成本和获利的主要来源。但 “抢地者”“抢地”成功，对提前进场的开发企业来说，是致命的打击。由于无法获得二级开发权，使得提前进场的一级开发商前期投资成本无法收回，这将会严重打击开发商对郑州城改土地一级开发市场的信心和对郑州城市建设的热情，不利于郑州市城镇化建设进度的推进和城市发展。
2、对多方利益造成损失隐患，不利于社会稳定。由于“抢地者”的抢地行为严重损害了一级开发商们的权益，使得目前参与城改一级开发的开发商们都人心惶惶；另一方面，城中村改造开发商一般会先建村民安置房，在“抢地者”的搅局下，已有部分安置房工程暂停了主体建设，有的则是半停工状态，回迁村民也对“抢地者”抢地后安置房的建设进度和质量心存疑惑。这导致几方的严重对立，在2016年12月份针对“抢地者”抢地的维权行动中，就有一级开发商、待回迁村民等多方参与，增加了社会不稳定因素。
3、对郑州市房价产生不稳定影响。郑州城改模式中，开发商在一级土地开发时已经投入了大量资金和精力，而二级土地竞拍底价成交的规则一定程度上减少了开发商的成本支出，这也使得二级市场商品房价格相对稳定。可以说，这么多年来郑州房价保持健康稳健的发展，“郑州城改模式”是有一定的功劳的。但是“抢地者”介入后，二级土地竞拍底价成交的规则被打破，开发商获得二级土地开发权的成本迅速攀升，体现在二级市场终端上的结果就是郑州房价在2016年下半年迅速攀升，2016年8月、9月郑州市房价增幅都位列全国第一。这对郑州市经济宏观调控造成了一系列的挑战，也对郑州市民的安居乐业造成了一定影响。
三、对于“郑州城改模式”在新市场形势下的改善建议
一是“郑州城改模式”是在特定历史时期下的历史遗留问题，而以郑东新区城改项目为例的“新城改模式”（新城改模式则由政府出资完成，开发商前期根本不能进入，整理出来的土地再进行招拍挂公开拍卖，并欢迎有实力的开发商参与竞拍）则不存在以上问题。希望市政府、市国土资源局等相关部门能够尽快完善解决办法，保证郑州房地产行业的平稳发展。
二是在当前形势下，郑州市国土资源局通过“老地老办法，新地新办法”的政策，既保障各方利益，实现政府对参与城改一级开发的开发商的“承诺”，又保证郑州房地产市场健康、持续、平稳、开放发展。
三是“老地老办法，新地新办法”对以前已实行“郑州城改模式”的城改项目，既要尊重历史、继续执行这种模式和配套措施，不仅保护了提前进场的开发商权益，维护了城改村民利益，而且信守政府承诺，稳定社会；又要对于还没有实行这种模式的城改项目，建议采取政府主导一级开发，公开二级土地竞拍的城改规则，体现中央精神，体现法律尊严，体现公平、公正，也有利于开放郑州地产市场，吸引更有实力的房企进入郑州，促进郑州市房地产健康发展和城镇化建设，把握时代机遇，加速建成国家中心城市。
